Relação entre a Taxa Selic e FIIs

O aumento na taxa básica de juros anunciado em maio pelo Comitê de Política Monetária (Copom) já era esperado pelo mercado de capitais. O que pode ter surpreendido alguns analistas foi a dose da medida adotada pelo Governo Federal para o controle da inflação: 0,75 pontos percentuais.

Notícias como essa, em geral, são acompanhadas de questionamentos por parte dos investidores, ávidos por informações sobre o impacto de uma Selic de 3,5% ao ano nos ativos de renda fixa e variável, com destaque para os Fundos de Investimento Imobiliários.

Os FIIs, assim como todos os produtos do mercado de capitais, são afetados pelas condições macroeconômicas, tais como o risco inflacionário, o descontrole das contas públicas e a ausência das tão necessárias reformas pelo Congresso Nacional.   

Especificamente no mercado de Fundos Imobiliários, existem observações importantes a serem feitas. A primeira é que, frente ao atual cenário da Selic no Brasil, não se deve concluir de imediato que o efeito da alta de juros irá prejudicar a performance dos ativos imobiliários.

Historicamente, sabemos que a relação entre o indicador nacional de juros e o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, que reúne os FIIs mais negociados na B3) é inversamente proporcional, isto é, quando a Selic sobe, o índice da Bolsa de Valores cai

Porém, vale lembrar que os juros do passado em nada se comparam aos percentuais que o País convive atualmente. Deixamos os dois dígitos da Selic para trás, sem perspectiva de voltar a esse cenário. Isso sinaliza que a medida do Copom hoje em dia afeta bem menos o mercado de capitais do que em 2017, por exemplo.

A associação da taxa de juros com o mercado imobiliário se explica pela eventual migração de investidores para os tradicionais fundos DI, que quase sempre mantêm apenas os papeis do Tesouro Direto no portfólio. Novamente, os 3,5% ao ano ainda é bastante inferior à média de pagamentos de Dividend Yield (rendimentos) dos Fundos Imobiliários.

É preciso observar ainda o comportamento diferente dos ativos que compõem um investimento imobiliário. Os fundos com galpões logísticos vêm performando bem ao longo dos últimos 12 meses por conta do crescimento das vendas online e, consequentemente, a maior demanda das empresas de entrega por esses espaços.

De qualquer forma, é primordial que os investidores sempre esclareçam suas dúvidas com os especialistas no assunto, evitando o que chamamos de “efeito manada” ou comportamentos irracionais do mercado. Outra consideração importante é não abrir mão da diversificação dos investimentos visando a proteção do patrimônio.

Ao contrário de uma catástrofe para os fundos imobiliários, esse momento pode ser ideal para os investidores aproveitarem as pechinchas do mercado, seja com a compra direta do ativo ou até com a aquisição de cotas de outros fundos imobiliários, com os Fundos de Fundos.

Por fim, restam as recomendações de analisar os riscos de cada Fundo de Investimento, assim como os ativos que a carteira mantém, as regras estabelecidas aos cotistas e, principalmente, a qualidade e a experiência do gestor do FII.